Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Ablauf, Tipps & Tricks, Steuern

Einleitung

Sie möchten ein geerbtes Haus verkaufen, fragen sich jedoch, was Sie im Detail beachten müssen, um keine rechtlichen und steuerlichen Nachteile zu erhalten?

Eine Immobilie erben ist eine Sache, die Immobilie im Nachgang jedoch zu verkaufen eine andere.

Es gilt Fristen zu beachten, verschiedene Steuerarten, die womöglich zutreffen und natürlich den emotionalen Aspekt.

In dieser Anleitung haben wir von Dr. Lehner Immobilien alle relevanten Informationen aus über 30 Jahren Immobilienerfahrung als Immobilienmakler zusammengetragen, damit Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite sind.

Bitte beachten Sie, dass wir mit diesem Artikel keinerlei steuerrechtliche Beratung ersetzen!

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Zusammenfassung für Vielbeschäftigte

Der Verkauf eines geerbten Hauses ist komplex und erfordert eine gründliche Planung.

Zunächst sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung durchführen lassen, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.

Beachten Sie dabei die steuerlichen Aspekte, insbesondere die Spekulations- und Erbschaftssteuer.

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, es sei denn, das Haus wurde in den vergangenen zwei Jahren selbst genutzt.

Kosten wie Notarkosten, Maklergebühren und Renovierungskosten sollten in Ihre Kalkulation ebenfalls einfließen. 

Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen, was zu zusätzlichen finanziellen und emotionalen Herausforderungen führen kann.

Eine klare Kommunikation und gegebenenfalls die Unterstützung durch einen Mediator oder Anwalt sind hierbei hilfreich. Professionelle Immobilienmakler, die diese Problematik kennen, können ebenfalls unterstützend wirken.

Überlegen Sie, ob Sie das Haus verkaufen, vermieten oder selbst nutzen möchten.

Der Verkauf bringt sofortige Liquidität und kann steuerlich vorteilhaft sein, wenn bestimmte Fristen eingehalten werden.

Nutzen Sie unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung (siehe weiter unten), um den Verkaufsprozess einfach, schnell und effizient zu gestalten, und konsultieren Sie entsprechende Experten, um beim Thema „Haus erben“ unnötige Stolpersteine zu umgehen.

Was Sie in diesem Artikel erfahren werden

In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um den Verkauf eines geerbten Hauses: von steuerlichen Aspekten über Fristen bis zu den richtigen rechtlichen Schritten, die Sie unbedingt beachten sollten, um Fallstricke in diesem Prozess zu vermeiden.

Das Wichtigste in Kürze zum Thema geerbtes Haus verkaufen:

• Steuerliche Regelungen: Beim Verkauf eines geerbten Hauses können Steuern anfallen, insbesondere die Spekulationssteuer (Spekulationsfrist). Diese hängt von der Nutzungsart der Immobilie und der Besitzdauer des Erblassers ab. Gleichzeitig ist die Erbschaftssteuer zu beachten, welche sich an dem Privatvermögen, der Immobilien (z. B. in Eigennutzung), wie auch Freibeträgen orientiert.
• Fristen beachten: Die Zehnjahresfrist und die Dreijahresfrist sind entscheidend, um eventuell eine Steuerpflicht zu vermeiden. Verkaufsentscheidungen bei einer geerbten Immobilie sollten gut überlegt und zeitgerecht getroffen werden.
• Erbengemeinschaft: Wenn Sie mit anderen Erben in einer Erbengemeinschaft sind, müssen alle Miterben gemeinsam über den Verkauf der Immobilie entscheiden, was die Vorgehensweise beeinflussen kann.
• Expertenrat: Vertrauen Sie regionalen Experten, sei es bei der Immobilienbewertung, bei steuerrechtlichen Fragen oder rechtlichen Themen.

Warum es wichtig ist, sich mit dem Verkauf eines geerbten Hauses auseinanderzusetzen

Der Verkauf eines geerbten Hauses birgt zahlreiche rechtliche und steuerliche Herausforderungen, die Sie unbedingt verstehen sollten, um finanziellen Nachteilen zu entgehen.

Die richtige Vorgehensweise kann Ihnen helfen, Steuern zu sparen und den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten.

Die Auseinandersetzung mit dem Thema ist früher oder später unerlässlich, da Fehler – sei es bei der Erbschaftssteuer oder der Spekulationssteuer – schnell zu hohen finanziellen Belastungen führen können, die es für den Erblasser, wie auch die Erben zu vermeiden gilt.

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann für viele Familien ohne entsprechender Planung zu einer echten Zerreißprobe werden.

Zudem sollten Sie wissen, welche Fristen Sie einhalten müssen, um steuerliche Vorteile zu nutzen.

Wenn Sie sich nicht rechtzeitig informieren, könnte das dazu führen, dass beim Verkauf der geerbten Immobilie hohe Summen an Steuern anfallen, die möglicherweise vermeidbar gewesen wären.

Es gibt einige Möglichkeiten, wie man Immobilien legal steuerfrei vererben kann, ohne dass das Finanzamt einem Probleme bereitet.

Grundlagen beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Erbschaft annehmen oder ausschlagen

Bevor Sie als Erbe bzw. Erbengemeinschaft den Verkauf eines geerbten Hauses in Betracht ziehen, müssen Sie sich entscheiden, ob Sie die Erbschaft selbst annehmen oder ausschlagen.

Meistens erfolgt der Erbvorgang von den Eltern über auf die Kinder, wobei es hier keine Rolle spielt, ob es die leiblichen oder adoptierten Kinder sind.

Bei einer Ausschlagung wird das Erbe nicht angenommen und geht an die nächsten Erben, z. B. Enkel, über.

Eine Erbschaft auszuschlagen ist sinnvoll, falls auf der Immobilie oder im Privatvermögen sich Schulden angesammelt haben, die dann beim Erbe auf einen selbst übergehen.

Testament, Erbvertrag, Erbschein

Ein Erbschein ist entscheidend, um Ihren Anteil an einem geerbten Haus gesetzlich zu legitimieren.

Der Erbschein ist ein offizielles Dokument, welches vom Nachlassgericht ausgestellt wird und belegt, wer die rechtmäßigen Erben sind.

Der Erbschein ist erforderlich, um im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden und somit die Immobilie verkaufen zu können.

Um einen Erbschein zu beantragen, müssen Sie in der Regel einen Antrag beim zuständigen Nachlassgericht einreichen.

Dabei sind Dokumente wie das Testament und Nachweise über die verwandtschaftlichen Beziehungen erforderlich.

Der Erbschein erleichtert nicht nur den Verkauf der Immobilie, sondern schützt Sie auch vor möglichen rechtlichen Streitigkeiten mit anderen erbberechtigten Personen.

Bevor Sie sich Gedanken darüber machen, ob Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie diesen Vorgang unbedingt durchführen – ansonsten ist ein Verkauf des geerbten Hauses oder der Wohnung nicht möglich.

Bedenken Sie zudem, dass die bürokratischen Mühlen teilweise vermutlich langsam mahlen. Die Bearbeitungszeit kann somit stark von Region zu Region variieren. Denken Sie frühzeitig an den Erbschein!

Immobilienbewertung – Beim Verkauf einer Immobilie der wichtigste Schritt

Einer der wichtigsten Punkte beim Verkauf einer Immobilie ist natürlich der Wert.

Emotional anstrengend wird es, wenn sich z. B. eine Erbengemeinschaft nicht über den Immobilienwert einig wird. 

Eine professionelle Immobilienbewertung z. B. durch einen Makler oder Gutachter kann in dieser Situation den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung für die Erben objektiver und somit stressfreier gestalten.

Warum ist die Immobilienbewertung so wichtig?

Die Immobilienbewertung ist ein elementarer Schritt, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen wollen. Sie hilft Ihnen, den richtigen Verkaufspreis und den tatsächlichen Wert der Immobilie festzulegen. Somit können Sie die steuerlichen Auswirkungen noch besser einschätzen.

Gleichzeitig hilft sie Ihnen den tatsächliche Verkehrswert der Immobilie auszuloten, ob und wie Sie Steuern sparen können.

Außerdem ist eine präzise Immobilienbewertung unerlässlich, um im Verkaufsprozess Interessenten zu überzeugen und einen fairen Preis zu erzielen, der auch Ihren finanziellen Zielen entspricht.

Wenn Sie z. B. Ihr Elternhaus verkaufen möchten und den Wert der Immobilie auch von emotionalen Komponenten abhängig machen, wird es im späteren Verkaufsprozess zu Problemen kommen.

So hart es klingt: Beim Verkauf auf dem freien Markt kommt es auf Objektivität und Geschwindigkeit an. Das erreichen Sie über eine ordentliche Immobilienbewertung samt marktgerechten Verkaufspreis.

Was ist mein Haus wert? Methoden zur Ermittlung des Immobilienwerts!

Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln:

• Vergleichswertverfahren: Diese Methode vergleicht den Wert der Immobilie mit ähnlichen Objekten, die kürzlich verkauft wurden. Es ist besonders bei Wohnimmobilien üblich.
• Ertragswertverfahren: Hier wird der Wert durch die Erträge bestimmt, die eine Immobilie generieren kann. Diese Methode wird häufig bei Mietobjekten angewendet.
• Sachwertverfahren: Diese Methode berechnet den Wert basierend auf den Kosten für den Bau und die Erhaltung des Gebäudes. Dies ist oft bei einzigartigen oder schwer vergleichbaren Immobilien der Fall.

Ein Immobilienfachmann kann Ihnen helfen, die passende Methode für Ihre Situation zu wählen und die Bewertung transparenter zu gestalten.

Beachten Sie jedoch bei der Auswahl eines Immobilienmaklers bzw. Gutachters, ob und wie tief dieser auch die Besonderheiten der eigenen Region kennt und welche Reputation dieser in der Region hat.

Wer ermittelt den Immobilienwert?

Wurde das Haus noch nie oder vor länger als 5 Jahren bewertet, sollte eine neue frische Immobilienbewertung in Betracht gezogen werden.

Wie wichtig eine ordentliche Bewertung ist, hat man am Ende von 2022 gesehen, als die Immobilienpreise (aktuelle Marktreporte) teilweise immens (über 30 %) nach unten korrigiert wurden.

Der Wert Ihrer geerbten Immobilie kann von verschiedenen Experten ermittelt werden, darunter Immobiliengutachter, Makler oder Sachverständige.

Diese Profis nutzen ihr Wissen und ihre Erfahrung aus der Region, um eine fundierte Bewertung abzugeben.

Ein zertifizierter Immobiliengutachter ist eine gute Wahl, wenn Sie eine objektive und detaillierte Bewertung wünschen. Ein Kurzgutachten kann hier bis 500 EUR kosten. Ein vollständiges Wertgutachten bemisst sich oft am Wert der Immobilie und kann 1,5 % ausmachen.

Falls Ihre Immobilie somit 500.000 EUR Wert ist, würde Sie das Wertgutachten, welches auf vor Gericht standhält, ca.  7.500 EUR kosten.

Ein professioneller Immobilienmakler mit einer ordentlichen Reputation und langjähriger Erfahrung kann ebenfalls eine günstigere (teilweise kostenfreie) Immobilienbewertung durchführen und für Sie sogar den gesamten Verkaufsprozess durchführen. Dessen Bewertungen sind jedoch vor Gericht nicht zugelassen.

Egal für welchen Experten Sie sich letztlich entscheiden:

Die Profis bringen umfassende Kenntnisse über den Immobilienmarkt mit und berücksichtigen dabei alle relevanten Faktoren wie Lage, Zustand und Markttrends.

Wenn Sie planen, Ihr geerbtes Haus zu verkaufen, kann eine professionelle Bewertung Ihnen helfen, strategischer vorzugehen und potenzielle Käufer anzuziehen.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf eines geerbten Hauses

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Erbschaftsimmobilie an und was gilt es beim Verkauf eines geerbten Hauses zu beachten?

Kurz vorweg: Es gibt zwei Steuerarten, die die wesentlichsten Kostentreiber sind.

Dazu gehören die Erbschaftssteuer als auch die Spekulationssteuer.

Beide Steuern können teilweise vollständig, je nach Erbfall, vermieden werden, wenn bestimmte Fristen, Freibeträge und Verwandtschaftsverhältnisse beachtet werden.

Erbschaftssteuer

Beim Verkauf eines geerbten Hauses müssen Sie die Erbschaftssteuer in Betracht ziehen. Diese Steuer fällt unabhängig davon an, was Sie mit der Immobilie vorhaben.

Der persönliche Freibetrag ist entscheidend: Übersteigt der Verkehrswert des Hauses diesen Freibetrag, wird nur der übersteigende Betrag besteuert.

Erbschaftssteuer Freibeträge (2024)

Mithilfe dieser Erbschaftssteuertabelle für das Jahr 2024 können Sie feststellen, mit welchem Prozentsatz Sie eine Erbschaft in Abhängigkeit von der Steuerklasse nach Abzug der Freibeträge versteuern müssen.

Die Erbschaftssteuer kann vermieden werden, wenn:

Wenn Sie eine Immobilie erben von Ihren Eltern, Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner und danach zehn Jahre lang darin leben, entfällt die Erbschaftssteuer.

Diese Regelung gilt jedoch nur für Immobilien mit einer Größe von maximal 200 Quadratmetern.

Für größere Immobilien wird jeder zusätzliche Quadratmeter anteilig besteuert.

Bei jeder Erbschaft gewährt der Staat zudem einen bestimmten Freibetrag, der steuerfrei bleibt.

Wenn Ihr Erbanteil innerhalb dieses Freibetrags liegt, müssen Sie keine Erbschaftssteuer bezahlen.

Spekulationssteuer

Beachten Sie die Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie!

Sie wird fällig, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kaufdatum des Erblassers verkaufen. Nach 10 Jahren Immobilienbesitz kann die Spekulationssteuer somit vermieden werden.

Hierbei spielt die Nutzungsart eine entscheidende Rolle.

Hatte der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz und wurde diese vermietet, müssen Sie beim Verkauf mit Spekulationssteuer rechnen.

Diese Steuer fällt nicht an, wenn der Erblasser, Sie oder Ihre Kinder das Haus in den zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben. 

Für Immobilien, die entweder von Ihnen oder Ihren Kindern – sofern Sie noch Anspruch auf Kindergeld haben – als Eigenheim genutzt werden, gilt eine Spekulationsfrist von drei Jahren.

In beiden Situationen beginnt die Frist ab dem Zeitpunkt des Hauskaufs zu laufen. Die Höhe der Steuer, die anfällt, variiert je nach Veräußerungsgewinn, sonstigen Einkünften und Einkommenssteuersatz.

Es gibt jedoch verschiedene Faktoren beim Immobilienverkauf, die Ihre Steuerlast verringern können. 

Zu diesen gehören Faktoren gehören:

• Maklergebühren
• Werbekosten für Inserate
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintragungskosten und Vorfälligkeitsentschädigungen, die sich auf den Gewinn und die Steuerhöhe auswirken können.

 Beispielrechnung Spekulationssteuer:

Zusammenfassung der Berechnung

Angenommen, Sie verkaufen Ihre geerbte Immobilie für 350.000 Euro innerhalb der Spekulationsfrist.

 Hier ist eine detaillierte Berechnung der zu zahlenden Spekulationssteuer:

1. Verkaufspreis der Immobilie: 350.000 Euro
2. Anschaffungskosten: 250.000 Euro
3. Kosten für den Immobilienverkauf (Makler- und Notargebühren): 15.000 Euro
4. Individueller Steuersatz: 40 %

Berechnung des zu versteuernden Gewinns

Zu versteuernder Gewinn = Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Kosten für den Immobilienverkauf

Zu versteuernder Gewinn = 350.000 € – 250.000 € – 15.000 € = 85.000 €

Berechnung der Spekulationssteuer

Spekulationssteuer = Zu versteuernder Gewinn × individueller Steuersatz

Spekulationssteuer = 85.000 € × 0,4 = 34.000 €

Bei einem Verkaufspreis von 350.000 € und unter Berücksichtigung der angegebenen Anschaffungskosten sowie Verkaufskosten, beträgt die zu zahlende Spekulationssteuer 34.000 €.

Fristen und rechtliche Vorgaben

Wichtige Fristen beim Verkauf

Beim Verkauf eines geerbten Hauses sind zwei Fristen von zentraler Bedeutung: die Zehnjahresfrist und die Dreijahresfrist.

Die Zehnjahresfrist bezieht sich auf den Zeitraum, in dem der Erblasser das Haus besessen hat – also das Eigentum an der Immobilie hatte. Auch wenn dieses innerhalb dieser Zeit vermietet wurde.

Wenn dieser Zeitraum mindestens zehn Jahre beträgt, kann das Haus steuerfrei veräußert werden.

Die Dreijahresfrist hingegen betrifft die selbst genutzte Dauer zum eigenen Wohnzweck.

Nach 3 Jahren Eigennutzung kann somit das Haus steuerfrei verkauft werden.

[Grafik Spekulationssteuer]

Rechtliche Vorgaben

Bevor Sie mit dem Verkauf Ihrer geerbten Immobilie beginnen, müssen Sie sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Dazu gehört unter anderem die Eintragung der Erben im Grundbuch, die Bestätigung der Erbfolge sowie die Aktualisierung des Grundbuchauszugs.

Diese Vorgaben sind unerlässlich, um die rechtliche Grundlage für den Verkauf zu schaffen und spätere Konflikte zu vermeiden.

Ferner sollten Sie sich der Rechte der Miterben bewusst sein, falls Sie nicht der alleinige Erbe sind.

Eine Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft ist notwendig, um einen reibungslosen Verkaufsprozess zu gewährleisten.

Zudem ist es ratsam, alle relevanten Unterlagen, wie den Erbschein oder das notarielle Testament, griffbereit zu haben.

Diese Dokumente sind entscheidend, um Ihre Ansprüche und den legalen Rahmen des Erbes nachzuweisen, was den Verkauf erheblich erleichtert.

Diese Kosten fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, stehen Ihnen nicht nur emotionale Hürden bevor.

Auch finanzielle Aspekte wollen gründlich bedacht werden. 

Es ist entscheidend, die verschiedenen Kosten zu verstehen, die beim Verkaufsprozess auf Sie oder die Erbengemeinschaft zukommen können.

So vermeiden Sie unangenehme finanzielle Überraschungen und können Ihre Entscheidungen auf einer soliden Basis treffen.

Nebenkosten beim Verkauf des geerbten Hauses

Beim Verkauf eines geerbten Hauses entstehen verschiedene Nebenkosten, die berücksichtigt werden müssen. Diese können sich erheblich summieren, daher ist es wichtig, im Voraus eine genaue Übersicht zu haben:

• Maklerprovision: In Deutschland beträgt die Maklerprovision typischerweise 3-7% des Verkaufspreises.
• Notarkosten: Notarkosten sind gesetzlich geregelt und liegen in der Regel bei etwa 1-1,5 % des Kaufpreises.
• Grunderwerbsteuer: Obwohl der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt, muss der Verkäufer etwaige Architekten- oder Vermessungskosten übernehmen, wenn diese erforderlich sind.
• Energieausweis: Ein Energieausweis ist erforderlich und kostet ca. 100–300 Euro.
• Renovierungskosten: Um den Verkaufswert zu maximieren, kann es notwendig sein, das Haus zu renovieren oder zu reparieren. Die Kosten variieren stark je nach Umfang der Arbeiten.

Laufende Kosten bis zum Verkauf

Bis zum tatsächlichen Verkauf Ihres geerbten Hauses können laufende Kosten anfallen, die Sie nicht ignorieren sollten.

Dazu zählen unter anderem die Grundsteuer, Versicherungskosten und eventuell notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. 

Diese Ausgaben summieren sich und können Ihre Gesamtbilanz belasten.

Machen Sie sich bewusst, welche finanziellen Verpflichtungen Sie bis zum Verkauf zu tragen haben, um besser planen zu können.

Diese laufenden Kosten können nicht nur Ihre Nerven, sondern auch Ihr Budget stark anstrengen.

Die Grundsteuer basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie, der häufig höher ist als vermutet.

Zudem bleiben Versicherungskosten, die nicht nur gegen Feuer oder Wasserschäden absichern, sondern auch gegen Einbrüche, nicht aus.

Schauen Sie auch nach eventuellen Instandhaltungsmaßnahmen, die bis zum Verkauf erforderlich sind.

Diese können von kleinen Reparaturen bis hin zu größeren Renovierungsarbeiten oder gar Sanierungen (z. B. Heizung, Dach, Fassade) reichen, wenn die Immobilie in einem weniger gepflegten Zustand ist. 

Wenn Sie Ihr Immobilienerbe professionell mithilfe eines Maklers vermarkten möchten, wird dieser Sie auf diese Kosten aufmerksam machen, um mit Ihrer Immobilie am Markt den maximalen Verkaufspreis zu erzielen.

Das Elternhaus: Erbengemeinschaft und Hausverkauf

Das Elternhaus verkaufen? Hausverkauf als letzter Ausweg

„Sollen wir das Elternhaus verkaufen?“

Wenn Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind und die Entscheidungen über das geerbte Haus nicht einvernehmlich treffen können, stellt der Verkauf des Elternhauses oft die letzte Möglichkeit dar, familiäre Konflikte zu lösen und so den Familienfrieden zu bewahren.

Vielleicht stehen Sie vor der schwierigen Entscheidung, das Haus zu verkaufen, weil Ihre Geschwister vom eigenen Elternhaus weit weg wohnen, keine emotionale Verbindung zu dem geerbten Zuhause haben oder gerade selbst ein Haus bauen und daher lieber ausgezahlt werden möchten.

Oder vielleicht sind es die vielen Erinnerungen, die dieses Haus zu etwas Besonderem machen und zugleich den Abschied schwer.

In einer idealen Welt würde eine Erbengemeinschaft nur etwas mehr bürokratischen Aufwand bedeuten, da alle Erben die notwendigen Dokumente und Verträge unterschreiben müssen. Wenn Ihre Miterben Ihnen jedoch eine notarielle Vollmacht ausstellen, könnten Sie alle Entscheidungen allein treffen. Aber bedenken Sie, dass Sie diese Vollmacht bei jedem Kontakt mit Behörden, Banken oder dem Notar vorlegen müssen und dass sie jederzeit widerrufen werden kann.

Doch was passiert, wenn die Erben sich nicht einig sind? Stellen Sie sich vor, ein Erbe möchte einziehen und müsste dann die anderen Miterben auszahlen oder ihnen Miete zahlen. Oder die Erbengemeinschaft tritt als Vermieter gegenüber Dritten auf.

Am schwierigsten ist es, wenn es um die endgültige Entscheidung geht: Soll das geliebte, aber geerbte Haus verkauft werden?

Solche Situationen sind oft von intensiven Emotionen und schwierigen Gesprächen geprägt.

Sie können zu Konflikten führen, die den Prozess nicht nur verlängern, sondern auch emotional belastend machen.

Es ist eine herausfordernde Zeit, in der jede Entscheidung gut überlegt sein will, um sowohl die finanziellen als auch die emotionalen Aspekte zu berücksichtigen.

Dieser Schritt kann zwar emotional belastend sein, aber oft bleibt nichts anderes übrig, als die gemeinsame Immobilie zu veräußern, um die Erbmasse zu liquidieren und die finanziellen Verpflichtungen zu klären.

In genau dieser Zeit lohnt sich der Rat eines neutralen Dritten. Sei es ein Notar, ein Immobilienmakler, ein Sachverständiger oder ein Anwalt.

Dieser kann objektiv und ohne jegliche Emotionen einen Blick auf den Sachverhalt werfen, eine erste Einschätzung sowie detaillierte Handlungsempfehlungen geben, um die Erbengemeinschaft neutral zu beraten.

Sollte sich die Erbengemeinschaft einigen, kann nun der Erbschein beantragt werden.

Nach Umschreibung des Grundbuches kann ebenfalls eingesehen werden, ob noch weitere Schulden oder Verpflichtungen auf der Immobilie liegen und der gemeinsame Verkauf des Hauses gestartet werden.

Aufteilung der Erbmasse

Die Aufteilung der Erbmasse spielt eine zentrale Rolle, wenn es um den Verkauf eines geerbten Hauses geht.

Oft kommt es vor, dass mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben, wie das geerbte Eigentum behandelt werden soll, was zu unnötigen Spannungen führen kann.

Bei der Aufteilung der Erbmasse sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass es ein rechtlicher Prozess ist, der Transparenz und klare Kommunikation erfordert.

Zunächst müssen alle Miterben einvernehmlich entscheiden, ob sie das Haus verkaufen oder selbst nutzen möchten.

Falls ein Verkauf beschlossen wird, kommt es auf den Marktwert der Immobilie an, um eine faire Verteilung der Erlöse zu gewährleisten. Möglicherweise kann auch ein Gutachten eines Immobilienexperten erforderlich sein, um den Wert objektiv zu bestimmen.

Eigennutzung vs. Vermietung vs. Verkauf

Sie stehen vor der Wahl: Sollten Sie das geerbte Haus selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Diese Entscheidung beeinflusst nicht nur Ihre finanzielle Lage, sondern auch Ihre persönliche Lebenssituation.

Die Entscheidung, ob Eigenbedarf, Vermietung oder Verkauf am sinnvollsten ist, hängt stark von Ihren persönlichen Zielen und der Gesamtsituation ab.

Wenn Sie beispielsweise selbst in das Haus einziehen möchten, sollten Sie die steuerlichen Vorteile einer Eigennutzung in Betracht ziehen.

Andererseits kann die Vermietung eine regelmäßige Einnahmequelle bieten, während der Verkauf Ihnen einen einmaligen Geldbetrag zur Verfügung stellt.

Abhängig von der Marktlage und Ihrer finanziellen Strategie kann jede Option ihre Vorzüge haben.

Informieren Sie sich umfassend über die jeweiligen Auswirkungen auf Ihre Steuerlast und die zukünftige finanzielle Sicherheit.

Verkaufsprozess eines geerbten Hauses

Vorbereitungen vor dem Verkauf

Bevor Sie mit dem Verkauf Ihres geerbten Hauses beginnen, sollten Sie einige wichtige Vorbereitungen treffen.

Zuerst müssen Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen klären, wie den Erbschein, der die Erbfolge nachweist.

Ein aktueller Grundbuchauszug ist ebenfalls unerlässlich, um die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen.

Ansonsten sollten Sie den Wert der Immobilie schätzen lassen, um eine realistische Preisvorstellung zu entwickeln.

Schritte des Verkaufsprozesses

Der Verkaufsprozess eines geerbten Hauses erfolgt in mehreren klaren Schritten.

Zunächst sichern Sie sich die rechtlichen Dokumente, gefolgt von der Immobilienbewertung, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen.

Anschließend erstellen Sie ein Exposé und beginnen mit der Vermarktung Ihrer Immobilie.

Schließlich führen Sie Besichtigungen durch und verhandeln mit potenziellen Käufern.

In dieser Phase ist es wichtig, den Überblick über alle Aktivitäten zu behalten und regelmäßig mit Interessenten zu kommunizieren.

Bei Verhandlungen sollten Sie flexibel, aber auch bestimmt sein, um zu einem für beide Seiten zufriedenstellenden Preis zu gelangen.

Eventuelle Angebote sollten Sie sorgfältig prüfen und durch Ihre rechtlichen Unterlagen gestützt sein, um Missverständnisse zu vermeiden.

Rolle des Maklers

Ein Immobilienmakler kennt den lokalen Markt und kann den bestmöglichen Verkaufspreis für das geerbte Haus erzielen.

Er übernimmt die Erstellung eines Wertgutachtens, das Erstellen von Exposés und das Schalten von Anzeigen auf verschiedenen Immobilienportalen.

Makler führen Besichtigungen durch, verhandeln mit potenziellen Käufern und kümmern sich um die nötigen Unterlagen für den Verkaufsprozess. Mit ihrer Hilfe wird der Verkauf oft schneller und zu einem besseren Preis abgewickelt.

• Marktkenntnis: Bewertung des Immobilienmarkts, Erstellung von Wertgutachten.
• Verkaufsförderung: Erstellen von Exposés, Schalten von Anzeigen.
• Verhandlungsführung: Durchführen von Besichtigungen, Verhandlungen mit Käufern.

Die Zusammenarbeit mit Experten wie Anwälten, Steuerberatern und Immobilienmaklern bietet eine umfassende Unterstützung beim Verkauf eines geerbten Hauses. Sie nehmen den Erben viel Arbeit und Stress ab, sorgen für rechtliche Sicherheit und erzielen oft einen besseren Verkaufspreis.

Alternative Nutzungen des geerbten Hauses

Eigennutzung

Wenn Sie sich entscheiden, das geerbte Haus selbst zu nutzen, erleben Sie die Vorteile eines eigenen Wohnraums ohne die Belastungen eines Mietverhältnisses.

Eigennutzung schafft nicht nur ein Zuhause, sondern ermöglicht Ihnen auch, sich an einem Ort emotional zu verankern, der vielleicht voller Erinnerungen ist.

Ebenso könnte dies steuerliche Vorteile bieten, da Sie unter bestimmten Bedingungen von der Spekulationssteuer befreit wären.

Vor- und Nachteile

Vermietung

Die Vermietung Ihrer geerbten Immobilie kann eine lukrative Einkommensquelle darstellen. Indem Sie den Raum zur Verfügung stellen, können Sie von der Miete profitieren, während das Gebäude weiterhin in Ihrem Besitz bleibt.

Diese Option gibt Ihnen die Flexibilität, später vielleicht selbst einzuziehen oder den Wert der Immobilie durch gezielte Investitionen zu steigern.

Wenn Sie sich für die Vermietung entscheiden, ist es wichtig, den regionalen Markt genau zu analysieren. 

Achten Sie auf die Nachfrage in Ihrer Region und setzen Sie einen fairen Mietpreis fest.

Berücksichtigen Sie die Kosten für Instandhaltung und mögliche Renovierungen, um die Rentabilität der Immobilie zu maximieren.

Zudem profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen, etwa durch Abschreibungen auf Renovierungs- und Instandhaltungskosten.

Bei erfolgreicher Vermietung könnten Sie sich sogar eine angenehme passive Einkommensquelle aufbauen, die Ihnen finanzielle Sicherheit bietet.

Verkauf der geerbten Immobilie samt Unterstützung durch Experten

Anwälte und Steuerberater

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen möchten, ist die Unterstützung durch Anwälte und Steuerberater von großem Wert.

Diese Experten können Ihnen dabei helfen, alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte Ihres Vorhabens zu verstehen.

Sie klären mit Ihnen die Erbschaftssteuer und die mögliche Spekulationssteuer, die beim Verkauf auf Sie zukommen können.

So vermeiden Sie böse Überraschungen und stellen sicher, dass Sie alle relevanten Fristen und Anforderungen einhalten.

Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler kann Ihnen beim Verkauf Ihres geerbten Hauses einen großen Vorteil bieten.

Er kennt den Markt, hat Erfahrung im Verkauf von Immobilien und kann den besten Preis für Ihre Immobilie erzielen.

Außerdem kümmert er sich um die gesamten Verkaufsprozesse, von der Erstellung eines Exposés bis hin zur Durchführung von Besichtigungen.

Dadurch entlastet er Sie von lästigem Papierkram und Verhandlungen. Ein guter Makler zeigt Ihnen auch, wie Sie Ihr Haus optimal präsentieren können, um potenzielle Käufer zu beeindrucken.

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers ist besonders sinnvoll, wenn Sie wenig Zeit oder Erfahrung im Immobilienverkauf haben.

Diese Fachleute verfügen über wertvolle Marktanalysen und können Ihnen helfen, den Verkehrswert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen.

Zudem wissen sie, wie man durch gezielte Marketingstrategien potenzielle Käufer anzieht, sei es online oder durch lokale Werbung.

Wenn Ihre geerbte Immobilie eine Erbengemeinschaft betrifft, kann der Makler auch als Mediator zwischen den Miterben auftreten, um einen gemeinsamen Verkaufsentscheid zu fördern.

Trotz der Kosten für die Maklerprovision spart Ihnen dieser Schritt oft Geld und Nerven, insbesondere wenn Sie sich der vielschichtigen steuerlichen Regelungen bewusst sind, die beim Verkauf eines geerbten Hauses zu beachten sind.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Verkauf einer geerbten Immobilie

1. Erbschein beantragen

Der Erbschein ist ein offizielles Dokument, das Sie als rechtmäßigen Erben ausweist. Er ist notwendig, um die Immobilie verkaufen zu können.

2. Immobilienbewertung einholen

Lassen Sie den Wert der Immobilie von einem Fachmann schätzen. Dies ist wichtig für die Preisfindung und steuerliche Zwecke.

3. Steuerliche Beratung in Anspruch nehmen

Ein Steuerberater kann Ihnen helfen, die steuerlichen Aspekte des Verkaufs zu verstehen und zu optimieren.

4. Makler auswählen und beauftragen

Ein guter Makler kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern. Achten Sie auf Referenzen und Erfahrung im Bereich Erbimmobilien.

5. Verkaufsstrategie festlegen

Überlegen Sie sich, wie Sie die Immobilie vermarkten möchten. Ein professionelles Exposé und ansprechende Fotos sind hierbei entscheidend.

6. Immobilie vermarkten

Nutzen Sie Online-Plattformen, Zeitungsanzeigen und das Netzwerk Ihres Maklers, um potenzielle Käufer zu erreichen.

7. Verkaufsverhandlungen führen

Seien Sie auf Verhandlungen vorbereitet und lassen Sie sich von Ihrem Makler unterstützen. Setzen Sie sich ein realistisches Ziel für den Verkaufspreis.

8. Kaufvertrag abschließen

Der Kaufvertrag wird vom Notar vorbereitet und beurkundet. Achten Sie darauf, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden.

9. Notartermin wahrnehmen

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag unterschrieben und die Modalitäten des Verkaufs besprochen.

10. Übergabe der Immobilie

Stellen Sie sicher, dass alle Schlüssel und relevanten Dokumente übergeben werden. Ein Übergabeprotokoll hilft, Missverständnisse zu vermeiden.

Geerbte Immobilie verkaufen? Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Hier sind einige der häufigsten Fragen, die Ihnen helfen sollten, einen klaren Überblick über den Verkaufsprozess und die steuerlichen Aspekte zu bekommen.

Fazit zum Thema „Geerbtes Haus verkaufen“

Sie sehen, beim Verkauf einer geerbten Immobilie sind zahlreiche Themen zu beachten.

Der Vorgang sollte nicht leichtgläubig angegangen und vor allem steuerrechtliche Aspekte beachtet werden.

Der Verkauf sollte Ihnen, wie auch der Erbengemeinschaft im besten Fall ein gemeinsames Anliegen sein, um den schon ohnehin schweren emotionalen Aspekt nicht zu überfordern.

Lassen Sie sich von Experten ordentlich beraten, missachten Sie den Bürokratieaufwand nicht und entscheiden Ihrem Lebensstil entsprechend.

Eines ist klar: Der Verkauf einer geerbten Immobilie darf für Sie nicht zu einer weiteren emotionalen Belastungsprobe werden.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben!

Redaktionelle Notiz

Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und erstellt, um Ihnen als Leser die bestmöglichen Informationen und Hilfestellungen zu bieten. Wir hoffen, dass Sie von den Tipps und Anleitungen profitieren und wünschen Ihnen viel Erfolg beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie.