Scheidung mit Haus – was passiert mit der Immobilie?

Eine Scheidung stellt oft eine der größten Herausforderungen im Leben dar, insbesondere wenn es um die gemeinsame Immobilie geht.

Was passiert mit Ihrem Haus während der Scheidung? Diese Frage treibt viele Paare um. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt und wie Sie am besten vorgehen können. Ob Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft – wir erklären Ihnen die wichtigsten Begriffe und zeigen Ihnen, was Sie beachten müssen.

Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie Ihre Immobilie während und nach der Scheidung optimal verwalten können und welche rechtlichen sowie finanziellen Aspekte zu berücksichtigen sind.

Dr. Lehner Immobilien steht Ihnen als kompetenter Partner zur Seite und unterstützt Sie in dieser schwierigen Zeit.

Die wichtigsten Informationen für Sie in Kürze:

• Eigentumsverhältnisse klären: Überprüfen Sie, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Dies beeinflusst Ihre Handlungsmöglichkeiten.
• Zugewinnausgleich: In der Zugewinngemeinschaft wird der während der Ehe erzielte Zugewinn geteilt, was Ausgleichszahlungen erfordern kann.
• Hausverkauf: Eine häufige Lösung ist der Verkauf des Hauses. Der Erlös wird zur Tilgung der Hypothek verwendet, und der Restbetrag wird aufgeteilt.
• Alternative Lösungen: Übernahme durch einen Partner, Vermietung, Realteilung in zwei Wohneinheiten oder Übertragung auf ein Kind sind mögliche Alternativen.
• Unterstützung durch Experten: Anwälte und Immobilienmakler bieten wertvolle Hilfe bei rechtlichen und finanziellen Fragen sowie bei der Umsetzung der gewählten Lösung.

Was passiert bei einer Scheidung mit dem Vermögen? Güterstand, Zugewinnausgleich, Zugewinngemeinschaft und Co

Wenn es zur Trennung kommt, stellt sich schnell die Frage, was mit dem Vermögen der Ehegatten geschehen soll.

Besonders bei einer Scheidung mit gemeinsamem Haus, das oft der wertvollste Besitz beider Ehepartner ist, ist die Klärung der Eigentumsverhältnisse von großer Bedeutung.

In Deutschland gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie das Vermögen von Ehepartnern verwaltet wird.

Zugewinnausgleich bei einer Scheidung

Wenn Sie und Ihr Ehepartner keinen Ehevertrag geschlossen haben, leben Sie vor dem Gesetz automatischer in einer Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). 

Dies bedeutet, dass alles, was während der Ehe zum jeweiligen Vermögen beider Eheleute hinzugekommen ist, im Falle einer Scheidung jeweils zur Hälfte aufgeteilt wird (Ausgleichsforderung). Der Besitz beider Ehegatten, der bereits vor der Ehe da war, bleibt davon unberührt.

Beispiel: 

• Ehepartner A hat zu Beginn der Ehe ein Vermögen von 50.000 € und am Ende der Ehe 150.000 €, der Zugewinn beträgt also 100.000 €.
• Ehepartner B hat zu Beginn der Ehe ein Vermögen von 20.000 € und am Ende der Ehe 70.000 €, der Zugewinn beträgt also 50.000 €.
• Der Unterschied im Zugewinn beträgt 50.000 €, daher muss Ehepartner A dem Ehepartner B 25.000 € als Zugewinnausgleich zahlen​.

Der Zugewinnausgleich ist nicht verpflichtend und tritt nur in Kraft, falls Sie sich nicht untereinander einigen können.

Ehevertrag mit Gütertrennung oder Gütergemeinschaft

In einem Ehevertrag wurden vor oder während der Ehe individuelle Regelungen unter notarieller Beglaubigung getroffen.

Eine häufige Vereinbarung ist die Gütertrennung (§ 1414 BGB). Bei der Gütertrennung bleibt das Vermögen vor und während der Ehe vollständig getrennt.

Es gibt keinen Ausgleich im Falle der Scheidung – jeder behält sein eigenes Vermögen.

Eine weitere, jedoch seltene Regelung im Ehevertrag ist die Gütergemeinschaft (§ 1415 BGB). Dabei werden sowohl das vor der Ehe vorhandene Vermögen beider Ehepartner als auch das während der Ehe gemeinsam erworbene Vermögen zu gemeinschaftlichem Eigentum. Dieses wird bei Scheidung aufgeteilt.

Grundbuch: Wem gehört das Haus?

Das Grundbuch spielt eine entscheidende Rolle bei der Klärung der Eigentumsverhältnisse einer Immobilie. Das Wohnrecht bei der Scheidung ist davon jedoch vorerst nicht betroffen.

Alleineigentum

Sind nur Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so haben Sie das formale Recht, ohne die Zustimmung des anderen Ehegatten, über das Haus zu entscheiden.

Wenn Sie Ihre Immobilie bereits vor der Ehe besessen haben und im Grundbuch standen, bleibt Ihr Haus bei der Scheidung in Ihrem Alleineigentum, ohne weitere Konsequenzen.

Problematischer wird es, wenn Sie zwar als alleiniger Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen sind, jedoch während der Ehe ein Haus gekauft haben. 

Hier kommt der Zugewinnausgleich ins Spiel, was bedeutet, dass Sie den anderen Ehepartner auszahlen bzw. eine Ausgleichszahlung vornehmen müssen.

In diesem Fall ist es von größter Bedeutung, den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie durch eine marktgerechte und präzise Immobilienbewertung ermitteln zu lassen.

Miteigentum

Handelt es sich um ein gemeinsam erworbenes Haus, so sind Sie beide als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Beim Miteigentum kann der Eigentumsanteil am Haus gleich oder ungleich verteilt sein, je nachdem, ob einer der beiden Partner mehr Eigenkapital in die Immobilie investiert hat.

Die Anteile werden in Bruchteilen angegeben, wie z. B. 1/3 und 2/3 (Grundbuchordnung § 47).

Beispiel: 

Ehepartner A und Ehepartner B kaufen gemeinsam eine Immobilie für 400.000 €. Inklusive der Nebenkosten belaufen sich die Gesamtkosten auf 440.000 €.

• Ehepartner A bringt 110.000 € Eigenkapital ein, das sind 25 Prozent der Gesamtkosten.
• Ehepartner B bringt 44.000 € Eigenkapital ein, das sind 10 Prozent der Gesamtkosten.

Die übrigen 65 Prozent der Kosten, also 286.000 €, werden durch einen Kredit finanziert, den beide Partner zu gleichen Teilen abzahlen.

• Der Eigenkapitalanteil von Ehepartner A entspricht 25 Prozent der Gesamtkosten.
• Der Eigenkapitalanteil von Ehepartner B entspricht 10 Prozent der Gesamtkosten.

Da beide Partner den restlichen Kredit zu gleichen Teilen abzahlen, wird dieser Teil (65 Prozent) gleichmäßig auf beide Partner verteilt, was jeweils 32,5 Prozent der Gesamtkosten ausmacht.

• Anteil von Ehepartner A: 25 % (Eigenkapital) + 32,5 % (Kreditanteil) = 57,5 %
• Anteil von Ehepartner B: 10 % (Eigenkapital) + 32,5 % (Kreditanteil) = 42,5 %

Belastungen und Rechte Dritter

Im Grundbuch sind auch Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten (Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht etc.) eingetragen, die die Immobilie betreffen.

Diese müssen bei einer Scheidung berücksichtigt werden, da zum einen die Verbindlichkeiten weiter bezahlt werden müssen, vor allem wenn beide Partner im Kreditvertrag stehen, zum anderen der Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie beeinflusst wird.

Im Zuge der Scheidung kann es passieren, dass ein Ehegatte die Immobilie übernimmt. Somit müssen auch die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank besprochen und geregelt werden.

Mehr dazu erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Haus bei Scheidung: Kredit und Hypotheken

Wenn das Haus nach der Scheidung in Ihren alleinigen Besitz oder den Besitz des ehemaligen Partners geht, müssen Sie die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank klären.

Stehen Sie und der Ehepartner beide als Schuldner im Kreditvertrag, bleiben Sie grundsätzlich gemeinsam für die Rückzahlung der Hypothek verantwortlich, auch bei Trennung oder Scheidung.

Regelungen bei nicht abbezahlten Immobilienkrediten

Falls das Haus noch nicht abbezahlt ist, gibt es die Möglichkeit den Kredit vorzeitig zu beenden. Jedoch ist dies mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank verbunden. Je nach Restlaufzeit des Kredits, dem aktuellen Zinssatz und dem ursprünglich vereinbarten Zinssatz kann die Entschädigungssumme sehr hoch sein.

Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung durch folgende Möglichkeiten vermeiden:

• Verhandlungen mit dem Kreditgeber: Verhandeln Sie mit Ihrer Bank und erklären die Situation. Einige Banken sind kulanter, wenn es um eine Scheidung geht. Zumindest besteht die Chance, dass die Vorfälligkeitsentschädigung reduziert wird. Falls Sie planen einen neuen Kredit bei derselben Bank abzuschließen, kann es durchaus vorkommen, dass die Bank ganz auf die Entschädigung verzichtet.
• Umschreibung des Kreditvertrags: Wenn Sie, oder der ehemalige Partner, die Immobilie bei der Scheidung als Alleineigentümer übernehmen, können Sie den Kreditvertrag auf sich umschreiben lassen. Voraussetzung hierzu ist allerdings, dass Sie die Bonitätsanforderungen der Bank erfüllen.
• Hausverkauf bei Scheidung: Wenn Sie und Ihr Ehepartner beschließen, die Immobilie zu verkaufen, wird der Erlös zunächst zur Tilgung der restlichen Hypothek verwendet. Nach Abzug der Schulden wird der verbleibende Betrag zwischen Ihnen und Ihrem Ehepartner aufgeteilt. 

Möglichkeiten bei einer Scheidung mit Haus

Eine Trennung bringt viele Herausforderungen mit sich, vor allem wenn es um eine Scheidung mit dem Haus geht. Die Frage, was mit Immobilie geschehen soll, ist oft einer der wichtigsten Punkte, die geklärt werden müssen.

Wir stellen Ihnen sechs verschiedene Möglichkeiten vor, um eine faire und praktische Lösung zu finden.

Beide Ehegatten wollen das Haus verkaufen

Eine der häufigsten Lösungen ist es, das gemeinsame Haus zu verkaufen. Dies bietet den Vorteil, dass offene Hypotheken und Kredite problemlos getilgt werden können und der restliche Erlös unter den beiden Partner aufgeteilt werden kann, was auch einen Neuanfang auf beiden Seiten erleichtern kann.

Wenn Sie sich dazu entschließen, Ihr gemeinsames Haus bei Scheidung zu verkaufen, sollten Sie den Verkauf so früh wie möglich planen.

Ohne Zeitdruck haben Sie die Möglichkeit, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Ein Partner übernimmt das Haus nach der Scheidung

Wie oben im Artikel bereits erwähnt, ist es ebenso möglich, dass ein Partner die Immobilie übernimmt und den anderen Ehegatten ausbezahlt.

Diese Lösung ist jedoch mit einem enormen finanziellen Aufwand verbunden, da auch etwaige Hypotheken, Kredite und laufende Nebenkosten für das Haus alleine übernommen werden müssen.

Nicht zuletzt muss auch der Kreditgeber neu entscheiden, ob der übernehmende Part den Bonitätsanforderungen gewachsen ist.

Beide Partner vermieten das gemeinsame Haus

Eine eher heikle Lösung bietet die Vermietung des eigenen Hauses. Die Mieteinnahmen können zur Tilgung der Verbindlichkeiten und Deckung laufender Kosten verwendet werden.

Allerdings bleiben hier beide Expartner als Vermieter erhalten und müssen sich in allen Themen einig sein, was bei einer Scheidung eher selten zu erreichen ist.

Es kann ein externer Verwalter beauftragt werden, der sich um die Verwaltung des Hauses kümmert, doch trotzdem bleiben Sie als ehemalige Partner miteinander verbunden, vor allem durch die gemeinsamen Schulden und andere finanzielle Verpflichtungen.

Realteilung des Hauses

Wenn beide Parteien in dem Haus wohnen bleiben wollen, gibt es die Möglichkeit der Realteilung. Hierbei wird das Haus in zwei baulich voneinander getrennte Wohneinheiten umgebaut, sodass jeder Ehegatte eine Einheit erhält.

Diese Möglichkeit kommt vorwiegend bei größeren Häusern infrage, ist jedoch gegebenenfalls mit einem höheren finanziellen Aufwand verbunden und auf die Zustimmung der Behörden angewiesen.

Für Personen, die sich in friedlicher Art und Weise trennen, stellt dies eine gute Gelegenheit dar, die Immobilie als eine Form der Altersvorsorge zu nutzen oder in der Nähe ihrer Kinder zu wohnen bleiben.

Übertragung auf Kinder

Wenn es beiden Partnern wichtig ist, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt, kann das Haus, im Rahmen der Scheidung, auch an ein Kind übertragen werden.

Diese Option bietet sich vor allem dann an, wenn das gemeinsame Kind bereits volljährig ist und über eine gewisse finanzielle Grundlage verfügt. Schließlich fallen für das Haus Grundsteuer und weitere laufende Kosten an, die das Kind tragen muss.

Es ist wichtig, dass beide Elternteile der Übertragung zustimmen und eine gründliche Beratung durch einen Notar oder Steuerberater in Anspruch nehmen.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist mehr ein letzter Ausweg als eine Möglichkeit, mit der Immobilie nach der Scheidung umzugehen. Diese Option sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn Sie sich partout nicht mit Ihrem ehemaligen Partner einigen können und beide als Eigentümer im Grundregister eingetragen sind.

Bei der Teilungsversteigerung, einer Sonderform der Zwangsversteigerung, wird das Haus öffentlich an den meist bietenden verkauft und der Erlös unter den beiden ehemaligen Ehegatten aufgeteilt.

Bedenken Sie, dass am Ende keiner der Partner wirklich von dieser Lösung profitiert. Der Verkaufserlös ist in der Regel wesentlich niedriger als bei einem regulären Verkauf, und die Kosten für die Teilungsversteigerung müssen meist von beiden Parteien getragen werden.

Unterstützung von Experten

Abgesehen von der emotional belastenden Zeit, bringt eine Scheidung viele Fragen, rechtliche und finanzielle Herausforderungen mit sich, die ohne professionelle Unterstützung schwer zu bewältigen sind.

Vor allem ein erfahrener Anwalt für Familienrecht kann eine große Hilfe für Sie sein. Er berät Sie über die rechtlichen Möglichkeiten zur Vermögensaufteilung, klärt Sie über Ihre Rechte und Pflichten auf und stellt sicher, dass Ihre Interessen bestmöglich vertreten werden.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann ebenfalls eine wertvolle Unterstützung bieten. Er ermittelt den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie, um eine faire Grundlage für Verhandlungen zu schaffen.

Wenn Sie sich für den Verkauf der Immobilie entschieden haben, übernimmt er den gesamten Verkaufsprozess, von der Erstellung eines Exposés über die Vermarktung bis zu Besichtigungen und Verhandlungen mit potenziellen Käufern. 

Die Unterstützung durch Anwälte und Immobilienmakler kann den Prozess der Vermögensaufteilung bei einer Scheidung erheblich erleichtern und dazu beitragen, dass Sie eine faire und praktische Lösung finden.

Zögern Sie nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um Ihre Rechte zu schützen und die bestmögliche Entscheidung für Ihre Zukunft zu treffen.

Fazit

Eine Scheidung bringt viele Herausforderungen mit sich, insbesondere wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist. Ob Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft – es ist wichtig, die rechtlichen und finanziellen Aspekte sorgfältig zu klären, um faire Lösungen für beide Parteien zu finden.

Die Möglichkeiten reichen vom Verkauf des Hauses, der Übernahme durch einen Partner, Vermietung, Realteilung bis hin zur Übertragung auf Kinder oder im schlimmsten Fall einer Teilungsversteigerung.

Jede dieser Optionen hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, und die beste Wahl hängt von den individuellen Umständen ab.

Daher ist es ratsam, sich frühzeitig über die verschiedenen Möglichkeiten zu informieren und gegebenenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

Dr. Lehner Immobilien steht Ihnen als erfahrener und verlässlicher Partner zur Seite. Mit unserer Expertise im Immobilienmarkt und einem umfassenden Verständnis für die komplexe Situation bei Scheidungen, helfen wir Ihnen dabei, die beste Lösung für Ihre Immobilie zu finden.

Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, um von einer unverbindlichen Beratung zu profitieren und zu erfahren, wie wir Ihnen während dieser herausfordernden Phase unterstützend zur Seite stehen können.